L’ANNOTAMENTO DELL’IPOTECA – CASS. 26/02/2021 N. 5508

La Sezione III della Cassazione è tornata, finalmente, ad esprimersi sulla natura dell’annotamento dell’ipoteca in ambito di cessione del credito.

Con la Pronuncia n. 5508 del 26 Febbraio 2021, la Suprema Corte ha riconosciuto la funzione di mera pubblicità notizia dell’annotamento, disattendendo l’orientamento che attribuiva alla medesima una funzione costitutiva della garanzia reale posta a tutela del credito ceduto, precisando che “trattandosi di mera pubblicità notizia che sarebbe potuta avvenire anche dopo il decreto di trasferimento e anche successivamente alla sua trascrizione, la circostanza che la stessa, a ben vedere, non sia più possibile per l’effetto purgativo, conseguente al decreto traslativo pronunciato, non può ostare alla collocazione in prelazione del credito la cui cessione sia stata idoneamente palesata al giudice dell’esecuzione in tempo utile alla sua valutazione distributiva, e pertanto anche ai creditori concorrenti e all’esecutato”.

Nello specifico, gli Ermellini hanno ribadito come, in tema di negozi dispositivi dell’ipoteca, l’annotazione nei registri immobiliari del trasferimento abbia carattere costitutivo del nuovo rapporto ipotecario meramente dal lato soggettivo, rappresentando un elemento integrativo indispensabile della fattispecie del trasferimento, con l’effetto di sostituire al cedente o surrogante il cessionario o surrogato, non solo nella pretesa di credito, che -come sempre rimarcato anche in dottrina- opera in ragione del negozio, ma, altresì, nella prelazione annessa al diritto reale di garanzia, motivo per cui la mancata annotazione nei confronti dei terzi priva di effetti la trasmissione del vincolo (art. 2843, secondo comma, cod. civ.). Ciò nonostante la Corte ha altresì rilevato come in sede di distribuzione, la disposizione dell’art. 2916 c.c. vada coordinata con quanto previsto dall’art. 2843 c.c., in modo da distinguere tra disciplina generale della circolazione del diritto reale di garanzia, cui accede la prelazione, e collocazione poziore del cessionario del credito assistito da ipoteca opponibile alla procedura perché anteriore al pignoramento, nella distribuzione del conseguente ricavato.

Nella pronuncia in esame viene rilevato che l’ipoteca già presente e iscritta, non aggrava la posizione, in questa prospettiva cristallizzata, degli altri creditori concorrenti, essendo per loro indifferente che a soddisfarsi in via privilegiata sia o meno il cedente così come il surrogante. Orbene, dunque, se è il pregiudizio dei creditori che giustifica l’inefficacia di atti successivi, quale minimo comune denominatore teleologico sotteso anche agli artt. 2913, 2914 e 2915, cod. civ., laddove lo stesso manchi, quell’inefficacia non ha ragion d’essere, e infatti non trova nell’”acquis” codicistico specifici riferimenti che la giustifichino esplicitamente. Nello specifico, viene osservato come non sia ipotizzabile la collocazione in chirografo, in sede distributiva, di un credito assistito da un’ipoteca opponibile alla procedura esecutiva, solo perché ceduto, dopo il pignoramento, senz’annotazione.

La solizione fatta propria dalla III Sezione della Corte di Cassazione, come è evidente, se venisse fatta seguita dai Tribunali nazionali, potrà aprire scenari interessanti in tutti quei casi in cui l’annotamento non sconti la tassazione fissa, con la conseguenza del possibile risparmio del 2% sul montante ipotecario che potrebbe rendere maggiormente convenienti le varie operazioni acquisitive.

La lettura del testo integrale offre comunque molteplici ed ulteriori spunti di riflessione sull’argomento, che meritano di essere approfonditi attentamente.

Sarà ora interessante monitorare nel concreto quale risposta daranno gli operatori del settore e come verrà recepito il principio chiaro ed univoco degli Ermellini della III Sezione, in attesa, verosimilmente di una futura pronuncia a Sezioni Unite

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